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中村・清水法律事務所
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賃料の滞納があった場合、貸主としては、できるだけ早く、解決策を考えて実行しなければいけません。賃料を滞納する人は、賃料以外にも借金などを抱えている可能性もあり、時間がかかるほど、また、滞納額が大きくなるほど、支払能力がなくなってしまうためです。借主の支払能力がなくなれば、実質的に滞納賃料の全額の回収が非常に困難になります。
そのため、賃料の滞納がある場合には、早急に未払賃料を支払うよう借主に催告します。弁護士からの催告がされると、貸主側が賃料回収に本気であることが伝わり、この時点で借主から賃料の支払いがされる場合もあります。
借主の行方がわからないからといって、契約を解除しないまま他の人に貸したり、勝手に物件の中に立ち入って残されたものを処分したりしないようにしましょう。後々、損害賠償請求されるなどのトラブルになります。
数か月分の賃料の滞納があり、催告をしても未払い賃料が支払われない場合などは、借主に解除の意思表示を通知したうえで、賃貸借契約を解除することができます。
解除後は、借主に任意で立ち退いて貰えることが理想ですが、立ち退いて貰えない場合は、訴訟を提起することになります。
この場合、裁判に勝ったとしても、裁判中に第三者が借主に代わって新たに物件を占有するようになったときは、強制執行ができず、最悪の場合は訴訟のやり直しが必要となってしまいます。このような事態を避けるため、占有移転禁止の仮処分を先行させて、物件の占有者を事前に特定し、固定させます。
上記の訴訟で勝訴判決を得たとしても、それだけでは判決内容を実現することはできません。判決に従って、借主が任意に立ち退きなどをしてくれる場合を除いて、判決に基づいて、強制執行の手続をとらなければなりません。強制執行手続は、訴訟とは異なる裁判手続ですので、訴訟とは別に新たに裁判手続を申し立てる必要があります。
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